Kredyt hipoteczny na zakup
Ten sam dochód. Inna kwota w każdym banku.
Zdolność kredytowa zależy od zasad, według których bank ocenia Twoją sytuację. Każdy stosuje własne.
Policz rozpiętość dla swojej sytuacji — wynik zobaczysz od razu, bez zostawiania danych.
Odczyt rynku · wrzesień 2026
Bank, w którym masz konto, pokaże Ci wynik własnego modelu. To tylko jeden punkt odniesienia.
W naszym zestawieniu z lipca 2026 dla pary z dochodem 20 000 PLN netto różnica między najniższą a najwyższą zdolnością wynosiła 1 282 366 PLN. W analizowanych przypadkach im wyższa była kwota finansowania, tym większa była rozpiętość między bankami.
Kalkulator poniżej pomija ofertę, w której najwyższą kwotę wyznaczał limit produktu, a nie sama ocena zdolności.
Artur Zych · Zofia Lisowska — partnerzy
Najnowszy odczyt rynku — PRISM №01 „Dwie połowy raty”→W kredytach hipotecznych od 2007 roku · 14 banków w analizie · klienci przede wszystkim z polecenia
Kalkulator zdolności
Wystarczą dwie liczby: dochód i liczba osób w gospodarstwie domowym. Pozostałe pola są opcjonalne i pozwalają doprecyzować wynik.
Bez maila, bez telefonu. Wpisane liczby zostają w Twojej przeglądarce. Dane zostawiasz dopiero, jeśli zdecydujesz się na rozmowę.
Wpisz miesięczny dochód netto. Jeśli kredyt zaciągają dwie osoby, podaj sumę ich dochodów.
Masz firmę?Policz dochód z firmyLiczba osób wpływa na przyjmowane koszty utrzymania. Założenia różnią się między bankami.
Kredyty hipoteczne, gotówkowe, samochodowe, zakupy ratalne i inne miesięczne raty zobowiązań.
Bank może uwzględniać przyznany limit przy ocenie zobowiązań również wtedy, gdy z niego nie korzystasz. Sposób przeliczenia zależy od banku.
Przykład: 2 dorosłych + 1 dziecko · 20 000 PLN netto. Wpisz własne liczby powyżej.
Ta sama sytuacja. Banki potrafią policzyć ją bardzo różnie.
Mediana zdolności
1 498 000 PLN
Najniższa zdolność
1 193 000 PLN
Najwyższa zdolność
1 731 000 PLN
Rozpiętość między bankami
538 000 PLN
Wszystkie trzy liczby dotyczą tego samego gospodarstwa domowego, tego samego dochodu i tego samego miesiąca. Różnią je założenia stosowane przez banki: koszty utrzymania, sposób liczenia zobowiązań, bufor stopy procentowej i dopuszczalny udział raty w dochodzie. To różne modele oceny tej samej sytuacji.
Przy najniższej zdolności decyduje limit udziału raty w dochodzie. Przy tym poziomie dochodu liczba osób w gospodarstwie domowym nie zmienia już wyniku.
Czego wynik nie mówi
Kalkulator nie przesądza, którą z tych zdolności otrzymasz ani czy bank udzieli kredytu. W decyzji liczą się również m.in. historia w BIK, staż i forma zatrudnienia, wiek oraz wycena nieruchomości.
Obliczenie zakłada umowę o pracę na czas nieokreślony i kredyt na 30 lat. Przy działalności, kontrakcie lub dochodzie z zagranicy różnice między bankami mogą być jeszcze większe.
W przeliczeniu na cenę nieruchomości
1 492 000 – 2 164 000 PLN
Przykładowo, przy wkładzie własnym 20%.
Poza wkładem własnym trzeba uwzględnić koszty transakcji — m.in. taksę notarialną, opłaty sądowe i, w części transakcji, PCC.
Kalkulator pokazuje zakres. Analiza dokumentów pozwala ustalić, które banki rzeczywiście odpowiadają Twojej sytuacji.
Zacznijmy od Twojej sytuacji — rozmowa do 15 minutZacznijmy od Twojej sytuacji→Za analizę nie płacisz — nasze wynagrodzenie rozlicza bank po uruchomieniu kredytu.
Co dostaniesz:
- ·Porównanie dwóch osi: ile dany bank może pożyczyć i ile to finansowanie będzie kosztować.
- ·Plan działań przed złożeniem wniosku: co zamknąć, co zmienić i co udokumentować.
Rozmawiasz bezpośrednio z partnerem.
Wyliczenie poglądowe — nie jest ofertą (art. 66 Kodeksu cywilnego), rekomendacją ani zapewnieniem, że bank przyzna kredyt. Decyzję kredytową podejmuje bank na podstawie dokumentów.
+Założenia wyliczenia i zastrzeżenia
Przyjęte założenia: umowa o pracę na czas nieokreślony · kredyt na 30 lat · wkład własny 20%. Model pomija świadczenia na dzieci, które część banków dolicza do dochodu — przy wyższych dochodach najwyższa zdolność gospodarstwa z dziećmi może być więc wyższa niż w kalkulatorze.
Mediana zdolności jest liczona z zamodelowanych polityk kredytowych, a nie z ofert konkretnych banków.
Zdolność kredytową bank wylicza indywidualnie, na podstawie Twoich dokumentów — i tylko to wyliczenie jest wiążące. Ten kalkulator pokazuje, jak szeroko różnią się wyniki na rynku; Twój wynik ustali dopiero analiza dokumentów. Bank może odmówić udzielenia kredytu także przy wysokiej zdolności.
Wiek wyznacza maksymalny okres kredytu — banki oczekują spłaty zwykle do 70.–75. roku życia. Kalkulator zakłada 30-letni okres kredytu, dlatego dla osób po 50. roku życia może zawyżać wynik: przy krótszym okresie spłaty zdolność jest niższa.
Parametry odtworzone z zestawienia zdolności w poszczególnych bankach (11 banków, dochody od 6 500 do 20 000 PLN netto, stan: lipiec 2026). Najniższa zdolność, mediana i najwyższa zdolność odbiegają od tego zestawienia najwyżej o 4,7%, dlatego kwoty podajemy w zaokrągleniu; precyzyjne wyliczenie wymaga analizy dokumentów. Z porównania wyłączyliśmy jedną ofertę, której najwyższy wynik odpowiadał maksymalnej kwocie kredytu w tym produkcie, a nie ocenie zdolności. Model nie uwzględnia takich limitów w pozostałych bankach. Najczęściej wynoszą one 3–4 mln PLN; część banków nie określa limitu produktu — maksymalną kwotę wyznaczają tam wartość nieruchomości i zdolność kredytowa.
To model odtworzony z rynkowego zestawienia z jednego dnia. Banki zmieniają zasady, tabele kosztów i cenniki niezależnie od siebie — im starsza data przy danych powyżej, tym szerszy margines błędu.
Kalkulator liczy wyłącznie rozpiętość zdolności kredytowej. Cena kredytu — oprocentowanie, marża, RRSO — zależy od wybranej oferty i pojawia się dopiero w porównaniu, które przygotowujemy do rozmowy.
Liczby wpisane w kalkulator zostają w Twojej przeglądarce. Jeśli zamówisz rozmowę, do zgłoszenia dołączamy wynik kalkulatora: trzy zdolności z rozpiętością, skład gospodarstwa i informację, czy masz inne raty lub limity kart — nigdy wysokość dochodu.
Przy 20% wkładu własnego każde 100 000 PLN różnicy w dostępnej kwocie kredytu odpowiada 125 000 PLN różnicy w możliwej cenie zakupu. Wybór banku wyznacza więc zakres nieruchomości, które można rozważać.
Skąd bierze się ta różnica
Każdy bank próbuje ustalić to samo: jaką ratę gospodarstwo domowe jest w stanie spłacać po uwzględnieniu kosztów utrzymania i istniejących zobowiązań. Różnice zaczynają się w założeniach.
Każdy bank inaczej liczy koszty utrzymania
Ile kosztuje utrzymanie dwóch osób z dwojgiem dzieci? Bank pyta o wydatki, ale weryfikuje deklarację własną tabelą i nie schodzi poniżej poziomu, który uznaje za uzasadniony. Tabele różnią się między bankami, a kilkaset złotych miesięcznie różnicy w przyjętych kosztach może oznaczać dziesiątki tysięcy złotych różnicy w maksymalnej kwocie kredytu.
Bufor stopy procentowej: minimum nadzorcze i margines banku
Zdolność bada się przy oprocentowaniu wyższym od bieżącego, aby sprawdzić, czy będziesz w stanie spłacać ratę także po wzroście oprocentowania. Minimalny bufor wyznacza nadzór; bank może przyjąć wyższy.
Limit udziału raty w dochodzie
W niektórych bankach przy wyższym dochodzie o wyniku, zamiast kosztów utrzymania, decyduje limit udziału raty w dochodzie. Każdy bank ustala go samodzielnie — nadzór wskazuje poziomy, przy których banki powinny zachować szczególną ostrożność. Dlatego przy tym samym dochodzie kolejna osoba w gospodarstwie domowym w jednym banku nie zmieni wyniku, a w innym wyraźnie go obniży.
Forma dochodu zmienia sposób kalkulacji
Przy tej samej kwocie bank może inaczej ocenić dochód z umowy o pracę, z działalności rozliczanej według księgi przychodów i rozchodów lub ryczałtem, z kontraktu albo z zagranicy. W zestawieniu z lipca 2026 dziewięć z jedenastu banków oceniało dochód z księgi i z ryczałtu podobnie; wyraźna różnica wystąpiła w dwóch pozostałych. W jednym z nich zdolność tej samej pary z dochodem 20 000 PLN netto wynosiła 1 275 000 PLN przy księdze przychodów i rozchodów oraz 800 000 PLN przy ryczałcie. Przy działalności gospodarczej wybór banku może więc mieć większe znaczenie niż sama wysokość deklarowanego dochodu.
Zdolność to dopiero pierwsze pytanie
Zdolność mówi, ile bank może pożyczyć. Do wyboru oferty trzeba jeszcze wiedzieć, ile ten kredyt będzie kosztował i jaką elastyczność zostawi w kolejnych latach. To sprawdzamy przed złożeniem wniosku.
Najwyższa zdolność nie musi oznaczać najtańszego kredytu
Bank z najwyższym wynikiem zdolności może mieć droższą ofertę. Dlatego zestawiamy dwie osie naraz — dostępną kwotę i koszt finansowania — w ofertach 14 banków.
Marża jest tylko jednym elementem kosztu
Karta kredytowa, deklarowane wpływy, transakcje za 500 PLN miesięcznie — każdy z tych warunków ma cenę, której nie widać w tabeli oferty. Rozkładamy promocję na czynniki pierwsze i liczymy jej realny koszt.
Nadpłata i późniejszy harmonogram
Prawo do wcześniejszej spłaty daje ustawa. Umowa rozstrzyga natomiast, czy nadpłata skróci okres kredytowania, czy obniży ratę. Część banków domyślnie przeznacza nadpłatę na obniżenie raty, a skrócenie okresu wymaga wtedy zwykle aneksu, czasem płatnego — dlatego sprawdzamy ten zapis przed podpisaniem umowy.
Stałe czy zmienne — kontekst, nie trend
Okresowo stała stopa chroni ratę przez ustalony czas — najczęściej 5 lat. Po tym okresie oprocentowanie jest ustalane na nowo zgodnie z warunkami umowy i ofertą banku. Który wariant wybrać, zależy od horyzontu kredytu, planów zawodowych i tolerancji ryzyka. Liczymy oba scenariusze i pokazujemy koszt każdego.
Ta sama składka — nie ta sama ochrona
W ofertach promocyjnych większość banków wymaga własnej polisy; tylko część pozwala wybrać ubezpieczyciela i wyznacza sam minimalny zakres. Przy identycznej składce dwie polisy mogą istotnie różnić się zakresem, beneficjentem, wyłączeniami i karencją. Porównujemy wszystkie te elementy i zestawiamy je z kosztem ubezpieczenia.
Transze — każdy bank rozlicza je inaczej
Przy budowie domu lub remoncie o tempie inwestycji decyduje to, jak bank wypłaca kolejne transze. Jeden wymaga faktur, inny zdjęć, jeszcze inny płatnej inspekcji. Różni się też karencja w spłacie kapitału na czas budowy. Sprawdzamy to, zanim wybierzesz ofertę.
Jak wygląda współpraca
01
Rozmowa
do 15 min
Poznajemy sytuację i odpowiadamy na pytania. Na pierwszą rozmowę wystarczy zarys transakcji — bez dokumentów. Jeśli nie widzimy sensu działania — powiemy od razu.
02
Analiza
do 3 dni
Przygotowujemy raport z konkretnymi liczbami: porównanie ofert, projekcje na kolejne lata i wynik w złotych. Każde założenie pokazujemy wprost.
03
Decyzja
po raporcie
Dobra decyzja jest ważniejsza niż szybka. Raport omawiamy wspólnie. Zostaje u Ciebie — decydujesz we własnym tempie. Wniosek składamy dopiero po Twojej akceptacji.
04
Realizacja
zwykle do 6 tygodni
Kompletujemy dokumenty, składamy wnioski i prowadzimy kontakt z bankiem — a gdy transakcja tego wymaga, także z notariuszem. Prowadzenie procesu zostaje po naszej stronie.
Nawet jeśli dziś nie znasz jeszcze szczegółów transakcji ani swojej zdolności — zyskujesz plan: co zrobić i w jakiej kolejności, żeby za pół roku wniosek trafił tam, gdzie rzeczywiście pasuje.
Pytania o kredyt na zakup
Bank wyliczył ją według własnej metody i polityki kredytowej. My zestawiamy oferty czternastu banków, więc widzimy, jak ten wynik wypada na tle pozostałych. W zestawieniu z lipca 2026 skrajne wyniki dla tej samej pary dzieliło ponad 1,2 mln PLN; górną granicę wyznaczała tam oferta z limitem produktu, którą kalkulator powyżej pomija. Porównanie pokazuje, czy inne banki oceniają Twoją sytuację podobnie. Cenę i warunki ofert zestawiamy jako drugą oś porównania.
Porównanie ofert — zacznijmy od rozmowy
Wystarczy zarys transakcji — bez dokumentów i bez danych o dochodach. Tyle potrzebujemy, żeby przygotować się do rozmowy.
Nowe kredyty prowadzimy od 500 000 PLN, każdą sprawę osobiście. Masz mniejszy kredyt? Napisz — powiemy wprost, czy nasz sposób pracy ma w tej sytuacji sens. Jeśli nie, wskażemy, do kogo się zwrócić.
Oddzwaniamy zwykle w ciągu dwóch dni roboczych. Jeśli nie odbierzesz — wyślemy jedną wiadomość. Nie ponawiamy kontaktu.
Wolisz rozmowę zamiast formularza?
PRISM
Zakup dopiero planujesz? PRISM №01 „Dwie połowy raty” to nasz raport analityczny: dwanaście stron o tym, jak powstaje cena kredytu i skąd biorą się dzisiejsze marże. Do pobrania od razu, bez formularza. PULSE — kwartalny przegląd rynku — jest w przygotowaniu.
Przejdź do PRISM